Рынок жилой недвижимости: как на ситуацию повлияла мобилизация?

Несмотря на инертность, рынок недвижимости мгновенно отреагировал на объявление о частичной мобилизации. В первые несколько дней большинство запланированных сделок купли-продажи и просмотры квартир были отменены, а оформление ипотечных кредитов отложено. Многие россияне стремились покинуть страну, что привело к трехкратному увеличению количества предложений по срочной продаже квартир на столичном рынке. Продавцы были согласны предоставить большие скидки ради ускорения продажи, однако спрос среди потенциальных покупателей упал, поэтому многие владельцы жилья отложили проведение сделок и заняли выжидательную позицию.

Актуальные тренды недвижимости

Сегодня наблюдается несколько трендов, сложившихся на рынке купли-продажи жилья:

1. Стоимость квартир перестала расти. На рынке наблюдается спад, даже снижение ставки ипотеки на вторичную недвижимость не стимулирует потенциальных покупателей. Они ждут больших скидок от продавцов, но средний дисконт по ликвидным предложениям не изменился и не превышает 5%.
   
2. Падение интереса к ипотеке. Несмотря на действующие льготные программы с господдержкой, позволяющие приобретать недвижимость под 5-7% годовых, многие россияне не обладают достаточным доходом для погашения ежемесячных платежей по кредиту.

Эксперты прогнозируют, что цены на жилье до конца года расти не будут из-за снижения спроса и увеличения конкуренции между застройщиками. В этой ситуации покупатели могут рассчитывать на выгодные индивидуальные скидки. Более того, благодаря выгодной ипотеке, сейчас нужно вкладываться в недвижимость, так как рост цен может предвидеться в будущем.

Изменения в ипотеке: что ожидается?

Ключевая ставка, принятая Центробанком 28 октября 2022 года, осталась на уровне 7,5 %, но ставки на ипотеку не снизились и она становится все менее доступной. На фоне кризиса и частичной мобилизации банки начали ужесточать требования к заемщикам, и отменять льготные условия кредитования. Все чаще предпочтение отдается женщинам, хотя прямые отказы мужчинам единичны, но им ипотека одобряется с повышением ставки и уменьшением суммы кредита.

Влияние оказало и намерение Центробанка с 1 декабря ужесточить программы ипотечного кредитования на новостройки с минимальным первичным взносом и со ставкой менее 10%. В частности, он вводит надбавку к коэффициенту риска по ипотечным программа в размере 2,0, вне зависимости от показателя долговой нагрузки заемщика.

По мнению главы ЦБ кредитные предложения застройщиков с околонулевыми ставками вводят покупателей в заблуждение и ведут тому, что деловеперы увеличивают стоимость жилья. В результате у банков увеличивается доля переоцененных залогов и существует риск формирования на рынке жилья ипотечного пузыря. Если заемщик не сможет оплачивать ипотеку, кредитной организации может не хватить денег, чтобы компенсировать свои убытки по невыплаченному займу.

Поэтому некоторые банки уже убрали из своих программ субсидированные государством программы. Например, Промсвязьбанк уже так поступил, хотя Сбербанк и ВТБ еще продолжают работать с субсидированными ипотеками. В частности, семьи, в которых один из детей родился или был усыновлен (удочерен) с 1 января 2018 по 2023 год включительно, могут воспользоваться семейной ипотекой с минимальной ставкой до 5% годовых. Программу продлили до середин 2024 года, в ее рамках разрешается приобрести новостройку, квартиру в строящемся доме или построить частный дом, а также купить вторичное жилье в сельской местности.

Стоит ли сейчас покупать жилье?

Кризис – это идеальный время для выгодного приобретения недвижимости по нескольким причинам:

1. Стоимость недвижимости снизилась, – стабилизация цен ожидается в течение нескольких месяцев после окончания частичной мобилизации.
2. Еще один повод не откладывать покупку жилья – окончание срока действия ипотечной программы кредитования с госсподдержкой в 2022 году. Если ее не продлят, уже в январе 2023 года придется покупать новостройки по более высоким ставкам – от 10%.
3. Третья причина – ожидаемый запрет Цетробанка программ с дополнительным субсидированием ипотеки застройщикам, связанный с тем, что сейчас некоторые деловеперы в этом случае предлагают покупателям новостройки по завышенной стоимости. После его введения ставки по ипотеке будут расти, а поскольку их оптимальный диапазон (5-6%) по словам Э. Набиуллиной вернется не раньше середины 2023 года, по прогнозам экспертов проценты по ипотечным продуктам достигнут двухзначной цифры.
4. Большой выбор жилой недвижимости на рынке, причем количество предложений на рынке превышает спрос.

Сложившаяся ситуация связана как с военной операции, так с ухудшением финансового положения россиян из-за кризиса и его последствиями: многие из них лишились работы и не могут оплачивать ежемесячные платежи по ипотеке. Именно сейчас покупатели могут выбрать хороший вариант и при этом торговаться о цене.